“真是太谢谢了，天气这么热还专程上门来探望我们。7月12日，在南京市建邺区茶亭村小区居民王奶奶家中，78岁高龄的独居老人王奶奶紧紧握住社区工作者和物业服务人员的手，连声道着感谢。入夏以来，连续的雨季和高温天气，让南京城进入“上蒸下煮”模式。为确保辖区独居老人们安全度夏，茶亭社区党委会同物业公司开展逐户上门走访“送清凉”，让老人们“空巢不空”“独居不独”。

近年来，南京市以加强党建引领城市基层治理为主线，聚焦社区物业服务这一“关键小事”，推动国企物业入场托底、强化物业矛盾源头化解、深化社区物业党建联建……过去群众意见集中、社会矛盾尖锐的“治理变量”，正逐渐成为幸福感、满意度提升的“最大增量”。

国企托底 解锁老旧小区幸福“新密码”

老旧小区物业管理，曾经是困扰城市基层治理的难点痛点。近年来，南京市委大力实施党建引领基层治理“强力工程”，明确要求提升全市2300余个老旧小区的基本管理水平。

“过去，我们小区是‘没人管’‘不想管’。现在不仅有人管了，而且还管得很好，小区面貌焕然一新，我们住得更加舒心！”玄武区天山路社区西家大塘小区的居民们在谈到小区近年来的变化时感触颇深。早在三年前，西家大塘小区整洁便民的电动车充电棚，还是居民私自圈划、堆满杂物的“自留地”，赏心悦目、引人流连驻足的小花坛更是一处臭气熏天、让人避之不及的垃圾堆。

2020年7月，玄武区在区城建集团下成立南京百子物业管理有限公司，负责全区老旧小区物业托管。为实现老旧小区物业项目整体提升，先后推出了包括打造“百子红物业管理服务标准化体系”、组建“一员三管家”、建立物业定期汇报制度、对居民提出的诉求做到“先解决问题再说”等在内的一系列硬招实招。

“我们坚持先服务后收费、低收费优服务，入驻前逐户摸底居民需求，针对性地解决群众急难愁盼问题。”百子物业相关负责人介绍。实施国企物业托管后，飞线充电、杂物堆积、下水道满溢等长期困扰老旧小区的问题得到根治解决，安全管理、卫生保洁也有了适应居民期待的新标准。

生活环境的提升换来的是居民缴费意识的提高，不少托管的小区物业实现了收支平衡。“从小区居民‘不愿缴’到‘主动缴’，从政府兜底补助到逐步收支平衡，有效证明了国企托底老旧小区模式‘接得住，管得好，促融合，可持续’。”玄武区委组织部相关负责人说。

诉前化解 找准破题物业矛盾“新落点”

位于秦淮区光华路街道的四方新村小区，已有三十多年历史。小区内的88幢居民楼涵盖了拆迁安置房、教师公寓、商品房等多重属性，1.2万余名常住人口结构复杂，物业的管理难度大，与物业相关的矛盾纠纷多。

2022年5月，光华路街道牵头会同江苏省高级人民法院、南京市中级人民法院、秦淮区委组织部、秦淮区人民法院，专题开展“法院联社区 法官进网格”行动，组织法治力量进驻四方新村社区，零距离开展物业纠纷的矛盾源头化解。“我们着力构建社区党组织领导下的物业企业、业委会、居民代表与法院党组织‘1+4’联动机制，并在区法院同步成立物业纠纷调解室，为业主、业委会及物业矛盾纠纷提供‘一对一’的专业法律服务和解纷指导。”秦淮区红花法庭庭长王冬青介绍。

为进一步提高法治参与物业治理的效率，秦淮区法院设立了“徕斯”数字微法庭，提供在线立案、在线开庭、网上阅卷等服务，搭建起线上“诉前－诉中－诉后”全链条矛盾纠纷化解体系，实现物业类纠纷线上“速调”。工作中，区法院还专门为社区老年群体引入适老工作机制，安排法官深入现场，采取更易被老年群体接受的“心理疏导+法律宣讲”等方式，进行面对面调解。

如果说，“法院联社区 法官进网格”做到了将矛盾纠纷的化解在早在小，那么，“12345群众诉求排查整治”则让更多的物业共性问题实现了“未诉先办”。近年来，南京市以深入开展12345群众诉求排查整治为抓手，在对各类问题线索进行汇聚梳理后，锁定多发高频诉求，再通过精准定位到小区、精确分解到类别，形成小区健康度画像，分区发布小区管理“红黑榜”。2020年以来，全市全年诉求百件以上小区及平均诉求发生量等指标显著下降，住宅小区物业治理矛盾显著缓解。

党建串联 绘好共建共治共享“同心圆”

为促进党建引领在物业治理中“沉底到边”，南京市委在《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的实施意见》中就完善红色物业体系进行了明确，要求强化社区物业党建联建，推动符合条件的物业服务企业党组织应建尽建，并进一步加强党组织对业主委员会的指导。

在江北新区，新区成立物业行业党委，制定年度要点，落实行业党建责任，推动行业党委委员挂钩联系辖区物业企业党组织或服务项目，将物业党建工作纳入年度考核体系。目前，在新区服务的97家物企中20家已成立党组织，对暂时不符合成立党组织条件的，新区选派297名党建指导员在项目上进行帮建。同时，新区还注重加强对业委会规范化建设指导，明确成员资格审查、岗前培训、成效考核和能上能下机制，并针对维修基金使用、物业公司更换、业主委员会选举等问题，建立健全全过程监督机制。

在鼓楼区，一套“1+3+X”模式为高效推进物业治理奠定了基础。据了解，在这套物业治理模式中，“1”代表构建党建引领推进住宅小区管理的红色组织体系；“3”是指锚定三个方向，分别为聚焦红色物业联盟，引进市场化物业，落实零散老旧小区划片区兜底托管，聚焦红色管委会建设，街道社区把关定向，由优秀的社区党员牵头成立管委会，实现无物管小区自治，聚焦物业行业党建示范点，以点带面提升整体管理水平；“X”则指代若干名党员发挥先锋模范作用，探索建立“党建引领、多元共治”的治理机制。

在建邺区，“双项考核”体系促进了社区党组织、业主委员会共抓物业治理的“双向奔赴”。社区党组织、业主委员会定期对物业企业解决问题、小区绿化、居民满意度等方面进行考核评价，考核结果不仅与物业激励评价、信用管理、“红黑榜”、星级评定等挂钩，还逐步探索在物业招投标中的联动运用。在省级红色物业示范点金隅紫京府小区，每到周五“红色议事日”物业、业主代表、社区工作人员三方代表齐聚小区幸福驿站，共商改进改善物业管理服务的“幸福加分项”。

“近年来，我市党建引领物业治理成效明显，具体表现为群众的矛盾诉求更少了，与小区有关的12345诉求工单量连年下降，去年同比下降达14.67%；擦亮了一批省市重点品牌，不仅我市成功入选首批住建部‘美好家园’试点城市，2个小区入选全国百个‘加强物业管理共建美好家园’典型案例，还有38个项目命名为‘党建引领物业管理服务工作省级示范点’，数量位居全省第一。”南京市房产局相关负责人介绍。